L’ubérisation de la société a conduit à la création d’un véritable marché collaboratif de la sous-location par le biais de plateforme, la plus connue à ce jour étant AirBnB.

Le succès de l’entreprise a conduit à de nombreuses polémiques, en effet la majeure partie de l’offre est constituée de locations illégales, ce qui prive les collectivités des retombées fiscales mais également les propriétaires dont le bien a été mis en location par des locataires peu scrupuleux.

La loi du 6 juillet 1989 dispose en son article 2 que la résidence principale est entendue comme le logement dans lequel le propriétaire ou le locataire réside au moins 8 mois dans l’année. Par conséquent, il est possible d’en déduire qu’une location à un tiers autre que celui qui loge habituellement dans la résidence principale est possible, à condition que la durée ne dépasse pas les 120 jours dans l’année, sous peine de faire l’objet d’une sanction. En effet, le locataire qui sous-loue son logement pour une durée supérieure à 120 jours par an manque à une obligation contractuelle car il en fait une source de revenu. Néanmoins, il est important de préciser que cette même loi interdit à tout locataire la sous-location de son logement, sauf si le bailleur donne un écrit prouvant son accord. Une sous-location prohibée constitue une faute contractuelle susceptible de provoquer la résiliation du bail.

Alors que la sous-location est très courante, il y a peu de jurisprudence sur le sujet. L’année 2018 marque donc un tournant avec  le jugement rendu par le Tribunal d’instance de Paris en date du 6 février 2018 qui a permis de caractériser la faute délictuelle d’AirBnB en accueillant favorablement l’action en responsabilité du propriétaire contre la plateforme et non contre le locataire qui sous-louait illicitement son logement. Le Tribunal s’est appuyé sur un arrêt rendu par la Cour de Cassation réunie en sa chambre Commerciale le 24 mars 1998 selon lequel le tiers qui permet sciemment à un contractant de manquer à ses obligations contractuelles engage sa responsabilité à l’égard du créancier sur le fondement de la responsabilité délictuelle. La Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 5 juin 2018 a pour la première fois condamnée le locataire et non la plateforme comme cela a été le cas le 6 février.

La Cour d’appel de Paris condamne solidairement les locataires a reversé l’intégralité des sommes perçues par la mise en sous-location avec les intérêts légaux à compter de l’assignation et la capitalisation annuelle en s’appuyant sur l’article 546 du Code civil. Ledit article porte sur le mécanisme de l’accession qui dispose que « la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement ». Ainsi, le sous-locataire est-il condamné au versement des loyers des sous-locations perçus de manière irrégulière.

Au vu des législations en vigueur dans d’autres pays, il est possible d’affirmer que les mesures restrictives contre les locations illégales vont être accrues. Il y a eu une première avancée avec la loi pour une République numérique du 7 octobre 2016 qui a soumis la plateforme à la réglementation des biens meublés de tourisme. En effet, l’article 51 modifiant l’article L342-1-1 du Code de tourisme dispose que « Dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 et L. 631-9 du Code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location pour de courtes durées d’un local meublé en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ». L’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation dispose en son premier alinéa qu’ « est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, est soumis à autorisation préalable ». L’article L. 631-7-1 dispose en son alinéa 1eret 2ndque « L‘autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. L’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du bénéficiaire. Toutefois, lorsque l’autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l’autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier ».

Propriétaires de biens immobiliers, vous n’êtes donc pas sans manquer de moyen pour agir et mettre fin à ces locations illégales.

Me Isabelle HALIMI

Avocat à la Cour