Donner une qualification aux syndics de copropriété n’a pas été chose aisée, on ne peut pas les considérer comme des consommateurs car ils sont représentés par un professionnel (le syndic), mais en même temps il ne s’agit pas de professionnels parce qu’il s’agit d’une entité composée de consommateurs ( les copropriétaires).

Face à cette dualité, la justice a fait le choix de leur attribuer un statut entre le consommateur et le professionnel, celui de « non-professionnel ». Ce statut leur permet de bénéficier de certaines dispositions destinées normalement aux seuls consommateurs.

C’est le cas notamment avec la Loi Chatel de 2008 qui a introduit l’article L.136-1 dans le Code de la consommation, il s’agit d’un article qui a apporté un droit supplémentaire au consommateur. En effet, il oblige des professionnels prestataires de services ayant conclu des contrats avec tacite reconduction à informer clairement le consommateur de la possibilité de ne pas reconduire le contrat au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction

Cette loi a été conçue à l’origine uniquement dans le but de protéger le consommateur.

Toutefois, cette loi s’est retrouvée particulièrement adaptée aux syndics car ces derniers sont amenés à signer des contrats avec tacite reconduction, et du fait qu’ils ne soient pas non plus à proprement parlé des professionnels ne les excluaient pas du champ de cette loi.

Ce point semblait être fixé, mais c’était avant que la Cour de cassation le 2 Avril 2009 sème le doute avec un arrêt selon lequel elle considère que l’article L.136-1 du Code de la consommation ne concerne que les « personnes physiques ».

Très vite, le secrétaire d’État chargé du commerce et de la consommation a été obligé de donner une raison claire et précise, il confirmera que les syndics de copropriété entrent bel et bien dans le cadre de la Loi Chatel car le syndic se trouve dans la même situation qu’un consommateur dans ses rapports avec les fournisseurs prestataires de services ordinaires.

La Loi Hamon en 2014 viendra ensuite donner une définition du consommateur. Il s’agit de «  toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale » sont de fait exclus les personnes morales.

Cette loi a été à l’époque considérée comme incomplète car bien qu’elle donne la définition du consommateur, elle ne dissipe pas complètement la confusion le flou autours du « non-professionnel »

Il a fallu attendre la loi de ratification du 21 Février 2017 qui viendra clarifier la notion de « non-professionnel » qui est : « toute personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles »

Cette définition permet donc aux syndics aujourd’hui de continuer de bénéficier des dispositions applicables aux « non-professionnels » et ce même s’ils sont représentés par un professionnel.

Ainsi, une personne morale peut-elle bénéficier de la qualification de non-professionnel En revanche, elle ne bénéficiera pas de l’ensemble des dispositions du Code de la consommation mais de celles qui la désignent expressément.

Me Isabelle HALIMI

Avocat à la Cour